Strona główna
- Publikacje - Prawo gospodarcze - „Blokowanie” sprzedaży mieszkania – fakty i mity. Jak naprawdę chronić się przed nieuczciwymi kupującymi?"„Blokowanie” sprzedaży mieszkania – fakty i mity. Jak naprawdę chronić się przed nieuczciwymi kupującymi?"
W przestrzeni medialnej coraz częściej pojawiają się publikacje ostrzegające sprzedających przed nieuczciwymi praktykami na rynku nieruchomości. Ostatnio głośnym echem odbił się artykuł opisujący proceder rzekomego „blokowania” mieszkań przez kupujących, którzy podpisują umowy przedwstępne z niewielkim zadatkiem, a następnie wpisują swoje roszczenia do księgi wieczystej. Autor tekstu wskazuje, że sprzedający są w zasadzie bezradni wobec takich działań i skazani na kosztowne oraz długotrwałe postępowania.
Choć problem opisany w artykule istnieje, sposób jego przedstawienia zawiera uproszczenia, a niekiedy wręcz błędy w rozumowaniu. Z perspektywy prawnika specjalizującego się w obrocie nieruchomościami należy postawić sprawę jasno: polskie prawo przewiduje skuteczne mechanizmy ochrony sprzedającego – trzeba jednak wiedzieć, jak z nich korzystać.
Niniejszy mini-poradnik powstał w oparciu o szereg spraw prowadzonych przez specjalistów KDBiP, dotyczących kłopotów naszych klientów z nieuczciwymi kupującymi. W celu wyśledzenia i wskazania powtarzających się niebezpieczeństw czyhających na sprzedawców nieruchomości, wskażemy kilka newralgicznych punktów procedury sprzedaży oraz sposoby przeciwdziałania.
Gdzie leży błąd w analizie medialnej?
Po pierwsze – nie każda umowa przedwstępna pozwala na dokonanie wpisu do księgi wieczystej. Taką możliwość daje jedynie umowa zawarta w formie aktu notarialnego (art. 390 §2 k.c. w zw. z art. 16 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Zwykła pisemna umowa przedwstępna, podpisana bez udziału notariusza, nie stwarza zagrożenia w postaci „blokady” lokalu przez wpis roszczenia, ale jednocześnie nie daje kupującemu uprawnienia do dochodzenia przeniesienia własności nieruchomości. Z punktu widzenia kupującego niezachowanie formy aktu notarialnego, wyłączenie możliwości ujawnienia roszczenia w KW lub też rezygnacja z takiego ujawnienia (gdy forma notarialna została zachowana), zawsze zwiększa ryzyko transakcyjne. Jednakże kluczem do sukcesu nie jest nieprzestrzeganie formy ustawowej, a takie skonstruowanie notarialnej umowy przedwstępnej, by uniemożliwić kupującemu celowej zwłoki, a w efekcie zastosowanie szantażu.
Po drugie – artykuł operuje wyłącznie pojęciem „zaliczki”, która nie stanowi skutecznego zabezpieczenia. W razie niezawarcia umowy zaliczka podlega zwrotowi, a w razie zawarcia – jest tylko zaliczana na poczet ceny. Dlatego należy stosować wyłącznie zadatek (art. 394 k.c.), który przepada, jeżeli strona, która go wręczyła, nie wywiąże się z umowy. Odpowiednio wysoki zadatek (np. 10% wartości nieruchomości) skutecznie odstrasza potencjalnych nabywców działających w złej wierze.
Po trzecie – problem „blokowania nieruchomości” wpisem roszczenia w KW wynika najczęściej z nieprecyzyjnych umów. Brak jasno określonych terminów czy brak klauzul rozwiązujących to błędy, których można uniknąć, przygotowując dokument pod okiem profesjonalisty.
Po czwarte – i najważniejsze – działanie pod presją czasu (faktyczną lub wykreowaną przez nabywcę), połączone z brakiem przygotowania procedury sprzedaży przez sprzedającego, zawsze potęguje ryzyko transakcyjne. Jeżeli do tego dochodzi całkowite scedowanie obsługi transakcji na kupującego, mamy prosty przepis na kłopoty.
- Tylko notarialna umowa przedwstępna daje podstawę do wpisu w księdze wieczystej - chroni interesy obu stron umowy;
- Zaliczka niczego nie chroni – skuteczne zabezpieczenie daje jedynie wysoki zadatek, najlepiej ok. 10% wartości nieruchomości;
- Nieprecyzyjna umowa to zaproszenie do kłopotów – brak terminów i klauzul rozwiązujących otwiera drogę do „blokady” transakcji;
- Pośpiech i brak kontroli nad procedurą sprzedaży oddaną w ręce kupującego to najprostszy sposób, by stracić czas i pieniądze.
Skuteczne narzędzia ochronne dla sprzedającego
Sprzedaż nieruchomości to jedna z najważniejszych transakcji w życiu, a równocześnie moment, w którym sprzedający narażony jest na różnego rodzaju nadużycia ze strony nieuczciwych kupujących. Polskie prawo przewiduje jednak szereg instrumentów, które – odpowiednio wykorzystane – pozwalają zminimalizować ryzyko strat i zapewnić płynny przebieg transakcji.
1. Wysoki zadatek
Zadatek, uregulowany w art. 394 k.c., pełni funkcję dyscyplinującą i odszkodowawczą. Jeżeli kupujący nie wykona umowy, zadatek przepada na rzecz sprzedającego. Jeżeli uchyli się sprzedający – musi go zwrócić w podwójnej wysokości.
Praktyka: przy nieruchomości o wartości 800 000 zł zadatek w wysokości 5 000 zł jest symboliczny i nieskuteczny. Zadatek rzędu 80 000 zł (10% wartości) realnie zniechęca do blokowania transakcji i daje sprzedającemu poczucie bezpieczeństwa.
2. Precyzyjne terminy
Umowa przedwstępna powinna wskazywać konkretną datę zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 389 §1 k.c.). Brak takiego zapisu pozwala na przeciąganie transakcji.
Praktyka: zapis „Umowa przyrzeczona zostanie zawarta najpóźniej do dnia 30 grudnia 2025 r.” eliminuje ryzyko niepewności i wymusza działanie kupującego.
3. Klauzule rozwiązujące
Na podstawie art. 89 k.c. strony mogą przewidzieć warunki rozwiązujące, które automatycznie kończą umowę w razie niespełnienia wymogów.
Praktyka: „Umowa ulega rozwiązaniu, jeżeli Kupujący do dnia 15 stycznia 2026 r. nie przedstawi Sprzedającemu zaświadczenia banku o udzieleniu kredytu hipotecznego”.
4. Kontrola wpisów do księgi wieczystej
Umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego może stanowić podstawę wpisu roszczenia do KW (art. 16 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Wpis ten chroni kupującego, ale ogranicza swobodę sprzedającego.
Praktyka: można zastrzec, że zgoda na wpis nastąpi dopiero po spełnieniu określonych warunków (np. wpłata 20% ceny lub przedstawienie promesy kredytowej). Można też wprowadzić zapis, że w przypadku niedotrzymania umowy kupujący upoważnia sprzedającego do dokonania wykreslśenia wpisu z KW.
5. Wybór notariusza
Sprzedający ma prawo wskazać notariusza, u którego zostanie podpisana umowa. Dzięki temu zyskuje kontrolę nad treścią aktu.
Praktyka: wybór notariusza przez sprzedającego pozwala zapewnić, że umowa będzie neutralna i symetryczna albo odpowiednio chroniąca jego interesy.
6. Dodatkowe zabezpieczenia umowne
- Prawo odstąpienia (art. 395 k.c.) – możliwość odstąpienia od umowy, np. gdy kupujący nie wpłaci zadatku.
- Umowa warunkowa – uzależnienie zawarcia umowy przyrzeczonej od uzyskania finansowania.
- Kary umowne (art. 483 k.c.) – dodatkowy środek dyscyplinujący kupującego.
7. Przygotowanie własnego wzorca umowy lub analiza wzorca kupującego
Swoboda umów (art. 353¹ k.c.) pozwala stronom kształtować treść zobowiązań. Sprzedający nie musi godzić się na projekt przedstawiony przez kupującego – może przygotować własny wzór umowy albo zażądać analizy projektu kupującego.
Praktyka: sprzedający może zlecić przygotowanie wzorca umowy prawnikowi, który uwzględni wszystkie mechanizmy ochronne (zadatek, terminy, klauzule rozwiązujące, warunki wpisu w KW). To najprostszy sposób na uniknięcie pułapek i sporów sądowych.
- Wysoki zadatek – tylko realna kwota (np. 10% wartości nieruchomości) skutecznie odstrasza nieuczciwych kupujących i chroni sprzedającego;
- Precyzyjne terminy – jasno wskazana data zawarcia umowy przyrzeczonej eliminuje przeciąganie transakcji i wprowadza dyscyplinę;
- Klauzule rozwiązujące – automatyczne zakończenie umowy przy braku finansowania kupującego zamyka drogę do „blokowania” sprzedaży.
- Kontrola wpisów do księgi wieczystej – zgoda na wpis powinna być warunkowa i czasowa, by chronić sprzedającego przed utratą swobody.
- Wybór notariusza – to sprzedający może wskazać kancelarię i dzięki temu zyskać realną kontrolę nad treścią umowy.
- Dodatkowe zabezpieczenia – prawo odstąpienia, umowa warunkowa czy kary umowne to skuteczne narzędzia dyscyplinujące kupującego.
- Własny wzór umowy – przygotowany przez prawnika dokument to najlepsza tarcza przeciw nieuczciwym zapisom i przyszłym sporom.
Wnioski
Zamiast ulegać medialnym doniesieniom o „bezradności” sprzedających, warto zdać sobie sprawę, że prawo daje im szerokie instrumenty ochronne. Kluczem jest jednak ich właściwe zastosowanie – a to wymaga wiedzy i doświadczenia.
Każdy, kto planuje sprzedaż nieruchomości, powinien pamiętać, że treść umowy przedwstępnej i sposób jej skonstruowania decydują o bezpieczeństwie całej transakcji. Dlatego rekomendujemy, aby przed podpisaniem jakiegokolwiek dokumentu skonsultować się z profesjonalistą, który zadba o interesy sprzedającego.
Powyższa procedura postępowania posiada charakter ogólny. W zależności od okoliczności sprawy może zostać poszerzona o dodatkowe czynności lub skrócona. Ostrzeżenia zawarte w niniejszym artykule stanowią jedynie część sugestii związanych z niebezpieczeństwami, jakie czyhają na sprzedającego. W każdej sytuacji należy pamiętać, że oszczędności dokonane na bezpieczeństwie transakcji mogą nie pokryć ewentualnych kosztów czynności prawnych w toku dochodzenia praw sprzedającego.
Na każdym etapie procedury zakupu nieruchomości nasi specjaliści udzielą Państwu kompleksowych informacji na temat przysługujących sprzedającemu praw oraz dokonają analizy prezentowanych wzorów umów wraz ze wskazaniem potencjalnych zagrożeń i nieprawidłowości.
Autor: mgr Piotr Migas, Doradca Prawny KDBiP sp. z o.o.
Data utworzenia: 03 października 2025 r.
Kontakt
W dowolnym momencie mogą Państwo skontaktować się z naszą Kancelarią oraz uzyskać informacje o zakresie i formach świadczonych usług poprzez:
- Kontakt telefoniczny pod numerem stacjonarnym: 12 649 12 34;
- Kontakt telefoniczny pod numerem komórkowym: 513 910 705;
- Kontakt elektroniczny: sekretariat@kdbip.com.pl